Comentarios sobre el uso de zonas de uso exclusivo como patios y terrazas junto con las funciones de un administrador delegado.
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Derechos y obligaciones de los usuarios exclusivos
“En nuestra copropiedad los propietarios de apartamentos que hacen uso de áreas comunes de uso exclusivo (patios y terrazas) no pagan cuota de compensación económica porque el constructor del edificio los asignó mediante escritura e indicó en el reglamento de propiedad horizontal que quedaban exentos del pago de dicha cuota.
En ese orden de ideas en las asambleas ordinarias hemos tratado el tema y como ello requiere votación para modificar el reglamento no se ha logrado el porcentaje requerido. ¿Qué podríamos hacer para que paguen cuota de compensación económica?”
Respuesta
Es necesario revisar si el reglamento fue constituido inicialmente a uno de los regímenes de propiedad horizontal anteriores a la Ley 675 de 2001 o con sujeción a esta última.
En el primer caso el mayor o menor uso de los bienes comunes era tenido en cuenta al calcular los coeficientes de copropiedad y en los segundos, es posible que se tenga en cuenta el uso de patios y terrazas en el valor de los bienes privados, factor que es determinante al señalar los coeficientes en casos diferentes al uso residencial. Igualmente, al modificar el reglamento para adaptarlo a la Ley 675 de 2001 no es posible imponer nuevas cargas económicas, ni desconocer derechos de los propietarios.
Por otra parte, se considera que cuando el artículo 23 de la Ley 675 de 2001 se refiere al pago de compensaciones por el uso exclusivo, esta previsión hace relación a los bienes comunes que sean asignados por la asamblea de propietarios, como se desprende de la misma norma.
En cada reglamento se estipularán desde un comienzo los derechos y obligaciones sobre esta clase de bienes que en todo caso no podrían ser disfrutados por otros propietarios. En todo caso en algunos reglamentos se determinan diferentes formas de compensaciones y en otros los usuarios exclusivos han venido asumiendo de manera injusta y desequilibrada gastos de gran cuantía, que corresponden a los propietarios de estos bienes que son todos los que integrar cada copropiedad, por causa de reglamentos que contienen errores sobre el manejo del tema.
Los casos relacionados con los bienes comunes que tengan este carácter deben ser analizados de manera individual teniendo en cuenta los antecedentes respectivos, el reglamento de propiedad horizontal, la Ley y el respeto de los derechos adquiridos con justo título.
Si no tiene una excusa válida, le pueden cobrar una multa por no asistir a la asamblea de copropietarios de su conjunto residencial.
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Funciones del administrador delegado
“¿Cuáles son las funciones de un administrador delegado no siendo en calidad de tal el representante legal de una copropiedad bajo el régimen de la Ley 675 del 2001?”
Respuesta
Según lo dispuesto por la Ley 675 de 2001 la representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponde al administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. La Ley y los reglamentos de propiedad horizontal enuncian expresamente las funciones que se le asignan a este órgano de administración, algunas de las cuales puedes ser asignadas a personas naturales vinculadas con el administrador.
La figura de los administradores delegados aparece generalmente cuando el cargo de administrador es asignado a una Firma o Persona Jurídica que administra varios inmuebles. En este caso, aunque hay una distribución interna de las atribuciones que se asignan a aquellos, lo importante es tener en cuenta que solo puede ejercer como representante legal quien tenga esta facultad de acuerdo con el certificado de existencia y representación legal de la firma administradora.
De todas formas, quien cumple con las funciones del administrador ante la copropiedad y, por ende, responde en cualquier situación es la persona natural o jurídica nombrada por el consejo de administración o la asamblea según lo determine cada reglamento.
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