Después de dos años de caída del sector de la construcción en Bogotá y Cundinamarca, todo indicaba que el 2025 podía ser el inicio de la recuperación. Sin embargo, las proyecciones se han ensombrecido con la decisión del Gobierno Nacional de suspender los subsidios del programa Mi casa ya, que podía beneficiar a unas 5.200 familias.
Ante este panorama, según el gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, Edwin Chiriví Bonilla, aparecen como una esperanza los programas de la Alcaldía de Bogotá que buscan, a través de la entrega de subsidios para vivienda, permitir que más hogares puedan tener casa propia y, de paso, reactivar al sector de la construcción y a la economía de la ciudad.
Hace unos días estábamos con unas proyecciones y ahora, con la suspensión de los subsidios de Mi casa ya, del Gobierno Nacional, se plantean otras. ¿Cómo termina este 2024 la construcción en Bogotá?
Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca Foto:Camacol Bogotá y Cundinamarca
Este es un año que hemos definido como punto de inflexión después de dos años de caídas consecutivas en el mercado de vivienda de Bogotá y la región. En el 2024 el sector tocó fondo y esperamos, de cara al 2025, una convergencia de números positivos. Este año lo cerraremos con cerca de 55.484 unidades vendidas, para un decrecimiento del -4 % frente al 2023.
Sin duda el terreno para recuperar los niveles de comercialización que traíamos en el 20, el 21 y el 22 es retador, tenemos que aumentar nuestro volumen de comercialización y de producción de vivienda en cerca de 20.000 unidades. No obstante, hay elementos importantes para ser objetivamente optimistas de lo que puede pasar en el 2025.
¿En el caso de Bogotá, cómo toca al sector la suspensión de los subsidios de Mi casa ya?
¿Cuánto representan Bogotá en los programas de vivienda de interés social del Gobierno?
De los cerca de 52.000 subsidios que se asignaron este año desde el Gobierno Nacional, un 10 por ciento se dirige a nuestra ciudad o a nuestra región, particularmente a los municipios aledaños, que es donde hay una gran apuesta de desarrollo de vivienda de interés social.
Es importantísimo que este mismo año, de manera convergente, nacieron tres programas del Distrito para adquisición de vivienda, que en los próximos tres años y medio irán a entregar cerca de 60.000 soluciones para vivienda nueva.
Construcción de vivienda y los retos para el próximo año Foto:Archivo EL TIEMPO / HERNANDO HERRERA
¿Qué tanto benefician a la construcción los subsidios para vivienda del Distrito?
Es fundamental. Le doy dos números que nos pueden ilustrar el positivo impacto que pueden tener los subsidios del gobierno distrital de cara no solo a la reactivación del sector, sino a las posibilidades de los bogotanos de acceder a vivienda formal, particularmente de interés social: el próximo año el gobierno distrital espera entregar 24.000 subsidios, algunos son para mejoramiento, pero en su gran mayoría, cerca de 18.000, serán para vivienda de interés social para la compra de vivienda nueva.
Si ponderamos los 18.000 subsidios del Distrito, frente a los 5.000 que se esperaban del Gobierno Nacional, estamos diciendo que el gobierno distrital pone un poco más de tres veces el volumen de subsidios, y, por tanto, el efecto más que mitigar compensa y sobrepasa las expectativas.
En la historia de los subsidios distritales para la adquisición de vivienda se puede ver que eran del orden de 3.500 ó 4000, y el próximo año serán 24.000. Eso es más de cinco veces frente al promedio histórico, eso constituye un cambio sustancial en la política de vivienda distrital y abre oportunidades, no solamente para el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda interés social, sino para el efectivo acceso de los hogares a vivienda.
Esos 24.000 subsidios no corresponden a un programa exclusivo, sino a tres iniciativas. Un primer programa se llama Oferta preferente, que le da a los hogares hasta 30 salarios mínimos para el pago de la cuota inicial; un segundo programa es Reactiva tu compra, que, por si le faltan algunos recursos para el cierre financiero, le da 12 salarios mínimos adicionales; y, recientemente, se lanzó un tercer programa que se llama Reduce tu cuota, que además de la cuota inicial, ayuda con el pago del crédito hipotecario y por los cuatro primeros años el Distrito le aporta cerca de 380.000 pesos, de tal forma que se le reduce la cuota en cerca de 30 o 35 % a un hogar que compra vivienda. Entonces, se apoya con la cuota inicial y con la financiación.
Obras de construcción de vivienda Foto:Archivo EL TIEMPO / DAVID SANCHEZ
Las tasas han bajado, ¿qué tanto están influyendo en la compra de vivienda?
Es un punto fundamental. Para comprar vivienda lo más importante o quizá lo que más nos impacta o nos moviliza la decisión de los hogares es el costo de la financiación. Hace un año y medio teníamos tasas de interés para financiación de vivienda estaban entre el 17 y el 18 % para la VIS y para la No VIS.
Eran tasas que nos incrementaban el costo de financiación en cerca de 35 o 40 %; actualmente, son del orden del 11,5 %, eso facilita el acceso a la vivienda de los bogotanos.
Eso quiere decir que en casi dos años hemos logrado reducir más de 7 puntos porcentuales las tasas de interés y eso nos da tranquilidad y, sobre todo, nos ambienta la búsqueda de proyectos de vivienda. Con estos niveles de tasas de interés, en el último año la búsqueda de proyectos de vivienda aumentó: en Bogotá en un 60 % y en Cundinamarca en un 20 %.
¿Qué tipo de vivienda se está demandando en Bogotá y en qué sectores?
El mercado bogotano está caracterizado por ser prioritariamente de vivienda de interés social, un 68 % del total de nuestra oferta es vivienda de interés social y tenemos, tal vez, tres o cuatro corredores muy interesantes a la hora de ver la oferta de proyectos existentes.
El norte de la ciudad, en el proyecto de consolidación de desarrollo urbanístico Lagos de Torca tenemos una gran apuesta. El segundo eje es el occidente, el corredor entre Fontibón y Engativá. Allí tenemos una oferta de proyectos, del 30 o 35 por ciento del total.
El mercado bogotano está caracterizado por ser prioritariamente de vivienda de interés social, un 68 % del total de nuestra oferta es vivienda de interés social y tenemos, tal vez, tres o cuatro corredores muy interesantes a la hora de ver la oferta de proyectos existentes.
Edwin ChirivíGerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca.
Tenemos otros dos ejes fundamentales donde ha tomado gran relevancia la vivienda de interés social de una muy buena ubicación, particularmente en proyectos de renovación. En Chapinero tenemos proyectos para hogares unipersonales ó biparentales sin hijos, que han venido creciendo. Son áreas privadas relativamente pequeñas, pero con una gran amplitud de zonas comunes.
Y se ha despertado de manera interesante el eje del centro. En toda la apuesta por revivir el centro hemos empezado a ver cómo emergen proyectos de vivienda de interés social y con unos nichos específicos, como el corporativo, para oficinas, y el estudiantil.
Ventas de vivienda en Bogotá y Cundinamarca Foto:Camacol Bogotá y Cundinamarca
¿Cómo se encuentran las iniciaciones, que son las que permiten proyectar los próximos años?
En buena hora todavía estamos ejecutando proyectos que se prevendieron en 2021 ó 2022, donde veníamos creciendo de forma importante. Tenemos un poco de colchón de lo que se prevé y que se está construyendo. El volumen de iniciaciones, al cierre de este año, está creciendo un 9 por ciento en la ciudad. Eso nos permite demandar insumos de 34 subsectores de la economía y generar, por supuesto, empleo.
Creemos que con la política distrital de vivienda vamos a reactivar la vivienda de interés social, que con la caída de las tasas de interés y una valorización real de la vivienda se puede despertar fácilmente el segmento medio y eso es positivo
Edwin chirivíGerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca
El desafío es si la caída de ventas en el 23 y el 24 nos pasa factura en inicios de obra el próximo año. ¿Cómo mitigarlo? Lanzando más proyectos y reactivando la comercialización. Creemos que con la política distrital de vivienda vamos a reactivar la vivienda de interés social, que con la caída de las tasas de interés y una valorización real de la vivienda se puede despertar fácilmente el segmento medio y eso es positivo. Estamos trabajando con el Distrito en poder crear las condiciones de habilitación de suelo, menos trámites o quizá más rápidos, eso ayuda a la decisión empresarial de lanzar nuevos proyectos.
¿Cómo ve el 2025?
Es un desafío enorme, pero creemos que hay una conversación público privada con el gobierno distrital bastante constructiva, llena de confianza y, sobre todo, muy propositiva a la hora de generar instrumentos.
Los programas de vivienda del plan Mi casa en Bogotá, la reducción de tasas de interés y la recuperación gradual de la confianza de los hogares a la hora de buscar proyectos, nos describen que vamos a tener un 2025 en el que las ventas pueden recuperarse un 14 por ciento.
Quisiéramos que fuera más, porque en los últimos dos años hemos perdido cerca del 35 por ciento del mercado, pero es un primer paso en una senda sostenida de crecimiento y esperamos que entre el 25 y el 26 consolidemos los niveles óptimos promedio que traíamos en los años 21 y 22, que históricamente fueron los más altos en la comercialización de vivienda en Bogotá y la región.
Lo que prevé el sector de la construcción para el primer trimestre de 2025. Foto:Camacol Bogotá y Cundinamarca
¿Cómo ven la estrategia de titularización de derechos de edificabilidad a los propietarios en zonas de reserva ambiental para que puedan desarrollar vivienda en sectores específicos de la ciudad?
Se trata del mecanismo transferencia de derechos de construcción y con él se cumplen dos propósitos: compensar o generar zonas de protección ambiental en los principales activos ambientales de la ciudad, particularmente en la reserva Thomás van der Hammen y en los cerros orientales, y generar unos derechos de edificabilidad para unas zonas particulares, que se llaman áreas de grandes servicios metropolitanos, donde se va a habilitar el desarrollo de proyectos de vivienda.
Creemos que eso va a funcionar muy bien, estamos haciendo unas propuestas de ajustes, sobre todo operativos, para que el instrumento funcione rápidamente y nos reactive licenciamiento. Estamos en mora de reactivar nuevos licenciamientos en la ciudad y ese es uno de los instrumentos fundamentales.
Proyecto de vivienda Foto:Archivo EL TIEMPO / RODOLFO GONZALEZ
El año pasado fue notorio el desistimiento en compra de vivienda, ¿cómo fue en este año?
Los desistimientos, si bien se han reducido, todavía no alcanzan los niveles que queremos. Alcanzaron a ser del orden del 38 por ciento de las ventas. ¿Qué quiere decir eso? Que de cada 100 viviendas nos desistían 38.
Ese fue el momento más crítico de desistimiento, hoy estamos en el orden del 18 o el 20 por ciento. El nivel óptimo debe estar por debajo del 10 por ciento, por tanto todavía nos queda terreno por ganar.
¿Qué juega a favor? La reducción de tasas de interés y, por supuesto, la política de vivienda distrital. ¿Qué nos puede jugar en contra? La decisión de suspender los subsidios de Mi casa ya puede tener un efecto negativo a la hora de ver los desistimientos.
GUILLERMO REINOSO RODRÍGUEZ
Editor de Bogotá
En X: @guirei24