Continuó respondiendo varias consultas de casos que se relacionan con aspectos formales de las asambleas de propietarios y con asuntos que de acuerdo con el reglamento y la Ley deben ser tratados en la asamblea ordinaria, ya sea en el orden del día o en asuntos varios.
Consultan los lectores.
Pregunta:
Si yo como aparezco en el certificado libertad y tradición junto con mi esposa de la casa en conjunto cerrado, pero no tengo la X, ¿es cierto que tengo que llevar el poder de mi esposa para poder participar en la Asamblea?”
Respuesta
Si de acuerdo con la Escritura de transferencia de dominio aparecen los dos como propietarios, cualesquiera de estos puede asistir a la asamblea con voz y voto. Si solo uno de los cónyuges figura como propietario, el que asista a la asamblea debe tener el poder respectivo. Es necesario revisar bien el certificado de tradición y libertad.
Pregunta:
Plantea un lector que desde hace 10 años y con aprobación de la asamblea viene funcionando la oficina de administración en el salón social. Varios residentes actuales están solicitando que se restituya al uso original. Ante esta situación el revisor fiscal, ha manifestado que se va a poner en consideración de la asamblea para que la administración siga funcionando en este lugar. ¿Por qué es necesario? ¿No tendrían que desocuparlo inmediatamente sin requerir de esta autorización?
Respuesta
Los propietarios pueden exigir que se destine este inmueble para su uso original, ya que se les estaría alterando sus derechos de uso y goce general sobre el mismo; es diferente destinarlo de manera permanente como oficina, y reglamentar su uso de manera que también pueda ser utilizado por los residentes. Considero que las normas específicas del uso podrían ser incluidas en el manual de convivencia y ser aprobada por la asamblea de propietario como quiera que el uso de la administración no fue arbitrario, sino aprobado por la asamblea, se debe presentar a consideración de esta, la propuesta de quienes no están de acuerdo, la cual pueden justificar con diferentes argumentos.
Le pueden cobrar una multa por no asistir a la asamblea de copropietarios en su conjunto. Foto:iStock
Sobre el Consejo de Administración
Pregunta
“¿Las personas del consejo pueden mandar todo el tiempo al representante legal que hacer y limitar solo a autorizar lo que ellos digan?”
Respuesta
Cada órgano de administración tiene sus propias funciones de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal y la Ley 675 de 2001, existen ciertas atribuciones que el administrador puede cumplir de manera independiente y otras que requiere autorización, de modo que el consejo no puede coadministrar, invadiendo las funciones que competen al representante legal y por las cuales este debe responder.
Pregunta:
“¿Se puede pagar a un administrador por debajo del presupuesto aprobado por la asamblea, aduciendo que es negociable y que los del consejo pueden cambiar a un precio más bajo?”
Respuesta
La elección del administrador debe ser realizada por el Consejo de Administración cuando este exista. No obstante, el límite para la contratación y pago del administrador queda establecido en el presupuesto anual aprobado por la asamblea, ello significa, que el Consejo posteriormente podría aprobar un pago inferior.
Pregunta
“¿Si asisto a la asamblea de copropietarios y me postulo como miembro del consejo de administración, pero como no resido en la copropiedad, ¿puedo otorgar poder en ese mismo momento a mi apoderado para que ejerza mis funciones como consejero y me represente en las reuniones del consejo?”
Respuesta
No existe impedimento de que un propietario que no sea residente en el conjunto o edificio pueda ser nombrado miembro del consejo y, por tanto, si acepta el cargo debe ejercer las funciones inherentes a este. En caso de que posteriormente no pueda asistir a las reuniones será el suplente quien lo remplace. Diferente es una persona que actué como representante o delegado con expresas facultades, como sucede con el representante legal de una persona jurídica o cuando una persona actúa con poder general. Debe ser analizado cada caso y el alcance del poder respectivo.
Pregunta
“Habiendo sido elegido miembro del Consejo de Administración, y tesorera por el mismo consejo, deje de ser propietaria hace un mes, pregunto: ¿hay alguna restricción?”
Respuesta
En este caso, como el consejero no reúne las condiciones para seguir ejerciendo el cargo, como el hecho de no tener la condición de propietario , deberá informar y renunciar al cargo para ser sustituido por el suplente, en el mismo orden, deberá entregar las cuentas relacionadas con la tesorería a los miembros del Consejo.
Pregunta
“El propietario puede vender solo una parte de la propiedad al irse del conjunto, puede quedarse con el parqueadero y/o depósito, así ya no viva en él, ¿qué norma impide que lo venda a otra persona que no sea propietarios del conjunto?”
Respuesta
De acuerdo con la norma urbanística, en principio los parqueaderos y depósitos se destinan para los propietarios, residentes y ocupantes de unidades privadas del respectivo edificio. No obstante, es posible que como se plantea en la consulta, los parqueaderos y depósitos tengan su folio de matrícula independiente, por lo cual no existiendo prohibición legal, podrán transferir la propiedad o arrendar estos a personas ajenas al edificio o conjunto. No sucedería lo mismo si se trata de bienes comunes de uso exclusivo.
Consultas
Nora Pabón Gómez
Abogada, asesora externa