Comentarios sobre las asambleas de copropietarios y el uso del parqueadero comunal en los conjuntos residenciales.
Conforme a los criterios de
Pregunta: asistencia a las asambleas, ¿derecho o deber?
¿La administración de un conjunto puede cobrar el valor de una cuota de administración por no asistir a una reunión en el conjunto y cuánto tiempo puede durar este cobro?”
Respuesta
Para imponer la sanción de multa por no asistencia a la asamblea de propietarios, es necesario cumplir con varios requisitos señalados por la Ley 675 de 2001 y de acuerdo con cada Reglamento de Propiedad Horizontal:
a) Tanto la falta como la sanción que se debe imponer al incurrir en esta, deben estar contempladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal. No es suficiente que haya sido incluida esta previsión en el Manual de Convivencia.
b) Es necesario respetar el derecho al debido proceso, defensa, contradicción e impugnación. Por tanto, ajustándose al respectivo Reglamento, el propietario debe ser citado y escuchado en descargos y tiene el derecho de interponer los recursos contra el acto que impuso la sanción. En todos los casos existen varios criterios de valoración para determinar si una falta es leve o grave.
c) La competencia para imponerla es de la Asamblea de Propietarios salvo que el Reglamento disponga, que esta atribución corresponde al Consejo de Administración. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas.
En cuanto a la falta concreta, mencionada por el consultante, es muy importante que los propietarios tengan en cuenta que aún sin establecerlo como falta en el reglamento, es necesario que asistan a las reuniones para ejercer sus derechos de participación en todas las decisiones que se tomen con referencia a la administración, mantenimiento y conservación de los bienes comunes, a los servicios comunales y demás aspectos colectivos, que en el fondo se relacionan con los derechos a la vida, tranquilidad, seguridad, medio ambiente sano, entre otros.
Adicionalmente, con la asistencia a la asamblea también se está protegiendo el patrimonio de todos.
Por ello, si no es posible su asistencia de manera personal o virtual, si la asamblea fue convocada en la modalidad no presencial, puede otorgar poder a una persona que realmente represente sus derechos.
En síntesis, y como lo he señalado desde hace muchos años, se debe tener en cuenta que la asistencia a las asambleas es un derecho y un deber de todos los propietarios, aún sin que en todos los casos sea posible sancionar por no ejercer este derecho e incumplir esta obligación.
En muchos casos, especialmente cuando la decisión requiere un quórum calificado, la inasistencia puede ocasionar muchos efectos negativos, entre estos la desvalorización del inmueble.
Para garantizar la asistencia de los propietarios los administradores se deben asegurar de que se envíen y reciban correctamente las citaciones, para lo cual deberán tener actualizados los registros de propietarios
Parqueadero.
Foto:
Suspensión del uso de parqueadero comunal
“Un propietario o arrendatario lleva más de dos meses sin pagar el arriendo de un parqueadero comunitario, ¿se les puede impedir el ingreso hasta que paguen?”
Respuesta
Al igual que en el caso de la imposición de multa por no asistencia a la asamblea, la suspensión del uso y goce de ciertos bienes comunes no esenciales, incluyendo el parqueadero comunitario, requiere del cumplimiento de las condiciones que en cada caso señale el Reglamento de propiedad horizontal y la Ley. Como quiera que según la Ley 675 de 2001 las sanciones deben tener una duración razonable, la Asamblea o el Consejo, según su competencia, podrán establecer un término e imponer nuevas sanciones.