El inicio de año en Colombia trae consigo la actualización de diversos costos que impactan el presupuesto de los hogares. Tras el reporte del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), se confirmó que la inflación (IPC) cerró el 2025 en un 5,10%.
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Arriendos en Colombia. Foto:iStock
Este dato es la referencia principal para la mayoría de los contratos de vivienda; sin embargo, existe un segmento del mercado inmobiliario que se rige por reglas distintas, permitiendo incrementos que podrían superar ese porcentaje o incluso igualar el alza del salario mínimo.
Aunque el Gobierno Nacional decretó un aumento del 23% para el salario mínimo en 2026, la ley protege a los inquilinos de vivienda urbana de ajustes desproporcionados. No obstante, las condiciones cambian radicalmente cuando se trata de inmuebles con fines comerciales o acuerdos firmados hace más de dos décadas.
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El mercado comercial y sus propias reglas
A diferencia de las casas y apartamentos, los locales comerciales, oficinas y bodegas no están cobijados por la Ley 820 de 2003. Su marco legal es el Código de Comercio, lo que otorga una mayor libertad para pactar los incrementos al momento de firmar el contrato.
En estos casos, es común que las partes acuerden cláusulas donde el aumento no sea simplemente el IPC, sino fórmulas como “inflación más dos puntos” o, en algunos escenarios, un ajuste ligado directamente al incremento del salario mínimo.
Si el contrato no especifica el porcentaje de alza, el valor debe surgir de una negociación directa. En situaciones donde no se logre un consenso, la disputa debe ser resuelta por un juez civil, quien determinará el nuevo monto del canon.
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El arrendador no puede exigir un pago para cumplir con el contrato. Foto:iStock
Excepciones en vivienda y contratos antiguos
Existen casos específicos en los que el tope de la inflación del 5,10% para 2026 no se aplica de la manera convencional para las viviendas:
- Contratos anteriores al 10 de julio de 2003: Para estos acuerdos antiguos, el incremento no puede superar la meta de inflación fijada por el Banco de la República, que suele ser del 3%.
- Vivienda rural: Los inmuebles situados en el campo, como fincas (que no tengan fines turísticos), no siguen la ley de vivienda urbana, sino que se rigen por las disposiciones del Código Civil.
- Límites comerciales: Independientemente del porcentaje de aumento, el canon mensual de una vivienda nunca podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble.
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Cuándo y cómo debe aplicarse el aumento
Es una creencia común que todos los arriendos suben el 1 de enero, pero la normativa colombiana es clara: el incremento solo puede hacerse efectivo cada doce meses de ejecución del contrato.
Por ejemplo, si un inquilino firmó su contrato en agosto, el propietario solo podrá cobrarle el nuevo valor a partir de agosto de 2026.
Imagen de referencia. Foto:IStock
Además, el arrendador tiene la obligación de notificar el ajuste de manera formal y por escrito.
Juan Daniel Oviedo, exdirector del Dane, ha señalado en diversas ocasiones la importancia de vigilar que estos ajustes no se conviertan en un golpe excesivo para el bolsillo ciudadano.
“Cuando suben los costos, el golpe no se siente en los discursos, se siente en el plato del día”, afirmó Oviedo en declaraciones para sus redes sociales personales, refiriéndose al impacto general del costo de vida.
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Para este 2026, si un contrato de vivienda urbana se ajusta bajo la regla general, un arriendo de $1.000.000 pasará a ser de máximo $1.051.000. Cualquier cobro por encima de ese margen en contratos de vivienda protegida por la Ley 820 se considera irregular, a menos que existan mejoras pactadas o condiciones excepcionales en el inmueble.
*Artículo desarrollado con apoyo de IA y revisado por un periodista.