El deterioro de la situación fiscal del país no solo está encareciendo la deuda pública, que sigue en niveles y tasas récord, sino que también está elevando el costo de los créditos hipotecarios que permiten a los colombianos adquirir casa propia.
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Ventas de vivienda. Foto:iStock
Las tasas a las que logran acceder las personas para pagar sus apartamentos o casas llevan meses aumentando a la par que crece el costo de la deuda, y esta ya se ubica en promedio en alrededor del 13 por ciento, una cifra por encima del 11 por ciento que se veía apenas hace un año.
Y es que, si bien las tasas hipotecarias se movieron en el 2023 y en el 2024 siguiendo el comportamiento descendente que estaba registrando en ese momento la tasa de interés de intervención del Banco de la República, desde finales de ese año empezaron a aumentar rápidamente al mismo tiempo que la deuda pública a 10 años, que ya se acerca al 15 por ciento.
Así lo asegura un informe del Banco de la República, en el que se indica que la tasa de interés de los créditos de vivienda responde hoy en día más a la deuda pública que a las decisiones del propio Emisor, en contraste con lo que sucedía años atrás.
“Tanto la tasa de interés de la deuda pública como la de los créditos de vivienda mostraron aumentos importantes a lo largo del 2025, mucho antes de que se incrementara la tasa de intervención del Banco. De hecho, el aumento pronunciado de esta tasa en 2026 no pareció haber tenido ningún efecto sobre la de adquisición de vivienda, que continuó siguiendo de cerca a la de la deuda pública a 10 años”, se puede leer.
Ante ello, desde la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) explican que la vivienda se financia a plazos superiores a 15 años, por lo que las tasas hipotecarias están mucho más asociadas al costo del fondeo de largo plazo que a los tipos de corto plazo del Banco de la República, los cuales hoy están en 11,25 por ciento.
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Crédito hipotecario. Foto:iStock
De hecho, sus análisis también muestran que recientemente la tasa hipotecaria ha estado más influenciada por el comportamiento de los bonos de deuda pública (TES) que por la de intervención. “En 2025, por ejemplo, mientras la tasa del Emisor se redujo, la de los TES a 10 años aumentó más de 100 puntos básicos y eso terminó trasladándose a los créditos hipotecarios en 138 puntos básicos”, indican desde el gremio que lidera Guillermo Herrera.
El problema es que hoy Colombia enfrenta una de las tasas de deuda más altas del mundo en bonos a 10 años debido a la situación fiscal del país, con un déficit primario que llegó a 3,5 por ciento del producto interno bruto (PIB) en 2025, el nivel más alto de las últimas tres décadas en ausencia de crisis económica. Adicional a ello, la deuda pública sigue aumentando a niveles significativos por más de 1.215 billones de pesos y, de mantenerse las actuales presiones, expertos como los del centro de estudios económicos Anif pronostican que podría seguir una trayectoria insostenible para la economía.
Como los inversionistas ven cada vez más riesgos, el mercado está exigiendo una prima más alta para poder prestarle al Gobierno colombiano, lo que incrementa el costo de la deuda. Un ejemplo de ello se vio hace unas semanas cuando el Ministerio de Hacienda colocó 6 billones de pesos en el mercado local en una subasta de bonos públicos a una tasa de casi 15 por ciento, la cual terminarán pagando todos los colombianos hacia adelante a través de mayores intereses.
“Los TES son una referencia fundamental para las tasas de interés de la economía. Cuando el Gobierno tiene que pagar unas cifras cercanas al 15 por ciento para financiarse, aumenta el costo del dinero para todos los agentes económicos. Además, los bancos comparan la rentabilidad de prestar a hogares y empresas frente a invertir en deuda pública. Si los TES ofrecen retornos muy altos, los créditos hipotecarios deben ofrecer tasas más elevadas para seguir siendo atractivos”, explica Luis Fernando Mejía, exdirector de Fedesarrollo y CEO de la consultora Lumen Economic Intelligence.
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Para Mejía, el resultado de estas mayores tasas de deuda pública es que las familias acaban enfrentando créditos hipotecarios más costosos, menores montos de financiación y mayores dificultades para acceder a vivienda. “El deterioro fiscal termina afectando directamente a los consumidores”, asegura.
¿Ya no son atractivos?
Precisamente, el reporte del Banco de la República explica que cuando la tasa de la deuda pública supera la de los créditos de vivienda, los deudores que quieren adquirir su casa propia tienen que pagarle al sistema financiero al menos esa cifra (hoy ya en 15 por ciento) para que a los bancos se les siga haciendo atractivo invertir los recursos en estos créditos en lugar de ponerlos en los títulos de deuda pública.
Imagen de referencia. Foto:iStock
“Los inversionistas tienen diferentes alternativas en las que depositar sus recursos y efectivamente lo pueden meter en títulos de deuda pública a 10 años o un crédito hipotecario. Se trata de dos activos diferentes que compiten entre sí con riesgos distintos, de tal suerte que la curva de deuda pública termina siendo el referente y, en general, el mínimo nivel al que se otorgan los créditos”, destaca Camilo Pérez, director de Investigaciones Económicas de Banco de Bogotá.
Según el experto, esta situación lleva a que, si bien aparentemente el crédito hipotecario luce más seguro, al estar inmerso dentro de la propia economía colombiana, es el Gobierno el que define el riesgo país. “Puede darse el caso de que las entidades financieras consideren que prestarles a los hogares colombianos puede ser menos riesgoso, pero es un poco atípico porque, al final de cuentas, esos hogares están dentro de la economía colombiana”, indicó.
En ese sentido, el presidente de BBVA Colombia, Mario Pardo, le dijo a medios hace unas semanas que las tasas de los créditos hipotecarios efectivamente también están subiendo por otros factores, como el mayor costo de endeudamiento del país.
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“Los bancos se financian a un costo superior al de Colombia. Con un mayor déficit fiscal, más cuesta fondearte y más cuestan los créditos, y ello se acaba trasladando a todos los colombianos. Necesitas tener un diferencial adicional de entre 100 y 200 puntos básicos”, señaló el directivo.
Desde Camacol indicaron que los TES representan un costo de oportunidad para el sistema financiero entre invertir en deuda pública o financiar vivienda.
“Cuando el Gobierno termina pagando tasas tan altas para financiarse, inevitablemente se encarece el crédito hipotecario para los hogares colombianos. Esto termina afectando directamente la capacidad de compra de las familias, dificulta el acceso a vivienda y frena la recuperación del sector edificador. En otras palabras, la crisis fiscal del país también se está trasladando al bolsillo de los hogares que quieren comprar vivienda”, señalan.
Crédito hipotecario. Foto:iStock
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Las mayores tasas están afectando a las ventas. Entre enero y abril de este año, estas han registrado una caída del 5,9 por ciento. Sin embargo, este no es el único factor que está impactando en estos momentos al mercado.
Según Camacol, esta disminución también ha estado marcada por un entorno de inestabilidad regulatoria y por el incremento en los costos de construcción debido al aumento del 23 por ciento en el salario mínimo y a la imposición de aranceles a insumos estratégicos como el acero. Adicional a ello, están los cambios al programa Mi Casa Ya, que desde el 2015 permitió a más de 360.000 hogares acceder a vivienda y que han reducido significativamente las oportunidades para los hogares.