Consultan los lectores: “Mencionando la Ley 675 de 2.001, la administración del Edificio solicita los certificados de tradición y libertad para llevar el registro de propietarios y residentes e indica que al no recibo del mismo lo solicitará a la Oficina de Registro y cargando el valor a la cuenta de cobro de administración ¿Es posible este cobro adicional?”.
(Además: Daños por humedad en paredes contiguas y en cubiertas de apartamentos).
Respuesta:
La Ley 675 de 2001 incluye como una de las funciones del administrador, la de llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad los libros de actas de asamblea y de registro de propietarios y residentes. En consecuencia, tiene responsabilidad de obtener la información pertinente.
Para la administradora Liliana Rodríguez Orozco, miembro de varias agremiaciones de propiedad horizontal y líder en instancias de participación de Armenia (Quindío) es muy importante que los administradores se protejan para realizar sus gestiones y por tanto deben cumplir con las normas como la Ley de Protección de datos personales (Ley 1581 de 2012) y la que protege el derecho a la intimidad de los consumidores (Ley 2300 de 2023), esta última para casos de cobranzas.
Comparto su posición en lo pertinente, que también coincide con la mayoría de administradores, por lo cual se debe revisar cada caso o situación y agrego que los propietarios deben colaborar con la administración para informar y verificar su titularidad de dominio, así como sus datos de ubicación y elegir el medio por el cual deban ser contactados, de acuerdo con las limitaciones ya dichas, no solo por la utilidad que presta el registro de propietarios por diferentes motivos como la citación a la asamblea de propietarios, la información sobre un siniestro o un hecho imprevisto, o relacionado con los arrendatarios, sino para fines relacionados con la seguridad de cada edificio o conjunto y sus habitantes. También para controlar el ingreso de personas no autorizadas y para cobros de las expensas comunes, entre otros eventos.
Desde luego el documento más fehaciente para demostrar la calidad de propietario, es el certificado de tradición y libertad de cada inmueble. Sin embargo, salvo que lo establezca el reglamento, el administrador no lo puede exigir ni tampoco está cometiendo ninguna falta quien no lo quiere aportar.
El administrador si puede solicitarlo en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y es muy fácil hacer este trámite de manera virtual y solo en minutos, si se cuenta con el folio de matrícula inmobiliaria lo cual consta al registrar el reglamento, pues con base en los datos contenidos en este, es que se abren los folios individuales de matrícula inmobiliaria de los inmuebles, conservando el matriz para los bienes comunes.
Considero que sin consentimiento previo del propietario no puede cobrarse a este, el reembolso del valor pagado por el certificado, debiéndose asumir con fondos de la copropiedad, por lo cual el afectado puede solicitar la revisión de este cobro irregular y ante las diferencias causadas con el administrador que en todo caso no está facultado para hacer estos cobros adicionales y sin fundamento legal, poner en conocimiento de los demás órganos de administración lo cual no excluye que posteriormente se activen los mecanismos de solución de conflictos.
Integración del consejo de administración
Pregunta:
“¿Se puede nombrar consejo de administración por parte de los residentes, en el caso que la administración está a cargo de la constructora, en razón a que no se ha cumplido con el 51 por ciento para su entrega a los copropietarios? De ser posible, ¿en qué momento se hace?”.
Respuesta:
El nombramiento del consejo de administración corresponde, según lo dispuesto por la Ley 675 de 2001, a la asamblea de propietarios. En consecuencia , mientras no se reúna esta en el periodo señalado por el reglamento y/o la ley, las funciones del Consejo pueden ser asumidas por la asamblea.
(También: Remoción del administrador y quórum para aprobar sistemas de control de acceso).
Presidente que no reside en el edificio
Pregunta:
“¿Puede ser presidente del consejo de administración una persona que es propietaria, pero no vive en la propiedad? ¿Cuál ley informa esto?”.
Respuesta:
En principio todos los propietarios de unidades privadas tienen derecho a ser nombrados por la asamblea, y aunque es conveniente que en el caso de inmuebles de uso residencial o mixto residan en el respectivo edificio o conjunto, no es obligatorio.
En todo caso se debe revisar cada caso con los antecedentes frente a las condiciones establecidas en el reglamento, así como impedimentos e inhabilidades de estos para ejercer el cargo de presidente o ser consejero simplemente.
NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada – asesora externa
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