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Un propietario de 83 años y asiduo lector de esta columna manifiesta que reside en “un apartamento del segundo piso de un edificio de propiedad horizontal, ubicado en Manizales, el cual disfruta de la ambientación y luminosidad provenientes u originadas en un patio interior. (En los estatutos y en los planos de la P.H. este patio interior figura como «vacío comunal»).

«Ahora, los propietarios de un apartamento del primer piso, que linda con el patio interior hicieron hace unos 7 meses unas modificaciones al interior de su apartamento y del «vacío comunal», entre otras:

«1.- Ampliaron el área de la ‘cocina-ropas’ (así figura en la escritura que contiene las especificaciones del apartamento en cuestión), a costa de la ‘Zona o patio de ropas’.

«2-. Clausuraron la ventana que iluminaba y airaba la ‘cocina-ropas’.

«3.-Ampliaron al doble la puerta que servía para comunicar la ‘cocina ropa’ con el ‘vacío comunal’.

 “Considero que el vacío comunal es un bien común y que, por lo tanto, se deben tener en cuenta las disposiciones contenidas en la Ley 675 del 2001, entre otros, en sus artículos 3, 18 numeral 3, 19, 22 y 23”.

El lector acudió a la Oficina de Control Urbano, a la cual corresponde la vigilancia y control durante la ejecución de las obras, pero no se obtuvo ningún resultado positivo. También intentó interponer una querella ante la inspección de policía, pero no se la recibieron porque debía ser el representante legal del Edificio, quien debía ejercer esta acción.

La administradora por su parte trasladó el caso al Comité de Convivencia, que tampoco ha dado resultados.

“Con base en todo lo anterior -continúa- les solicito, que se sirvan orientarme o indicarme a qué entidades debo recurrir y los pasos que debo seguir para que se restituya el vacío comunal a su estado original y que se me respete el derecho a la salud, a la tranquilidad y a un ambiente sano, y a que se me garantice un derecho pleno y autónomo de los derechos en el proceso de mi avanzado envejecimiento.”

Los caminos a seguir

Respuesta

En el análisis de este caso, encuentro varias irregularidades, que no debería estar atendiendo el consultante, sino la administración, el consejo de administración y la asamblea porque es una infracción que afecta a todo el edificio, por tratarse de una zona común.

En primer término, la violación de las normas de usos del suelo. El infractor requiere de una licencia de ampliación y modificación de una de las curadurías urbanas, pero esta solo será concedida con el cumplimiento de normas urbanísticas sustantivas y de procedimiento. De acuerdo con los antecedentes, considero que no se aprobaría la construcción, por la exigencia del patio en el proyecto inicial y su función en beneficio de los demás apartamentos.

En segundo término, para solicitar la licencia en cualquiera de sus modalidades, requiere de la aprobación de la asamblea de propietarios. De igual manera este tipo de reformas conllevan a la modificación del reglamento en varios aspectos como los linderos de varias unidades privadas y de los coeficientes de copropiedad.

Por otra parte, con las obras realizadas se estarían desconociendo el reglamento de propiedad horizontal y la Ley 675 de 2001, por lo cual después de agotar el procedimiento para solución de conflictos, se deberá sancionar al propietario de primer piso.

Por último, se están alterando los derechos de uso y goce de los propietarios de pisos superiores y en menor grado los derechos de los demás propietarios.

Lo que encuentro es una clara inactividad de los órganos de administración y de las autoridades públicas, pues las normas sobre las acciones a seguir son claras y no se puede dejar todo en cabeza y responsabilidad de un solo propietario. Existiría una vulneración de las normas urbanísticas y también de las normas de propiedad horizontal y además una violación de los derechos fundamentales.

En razón de que las autoridades internas, así como la inspección de policía y otras entidades han incumplido con sus funciones, le sugiero asesorarse con la Personería de Manizales o con un abogado particular para instaurar las acciones legales, especialmente la acción de tutela, con el fin de que se ordenen las medidas necesarias en protección de sus derechos fundamentales, iniciando por el de petición.

Ello sin perjuicio de las sanciones que de conformidad con las actuaciones realizadas proceden contra las citadas autoridades.

Consultas

Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, que responde cada sábado en EL TIEMPO a interrogantes que los lectores envían al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com


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