A raíz de la publicación del 21 de octubre de 2022 en la que orienté a los lectores sobre las acciones que debían seguir por inclinación de dos edificios, han surgido más preguntas sobre este tema de tanto interés y actualidad, pues son muchos los edificios que amenazan ruina, se están hundiendo o se afectan en sus diferentes partes comunes y privadas, no solo por problemas inherentes al suelo o a daños estructurales, sino debido a la falta de precauciones o de la construcción de edificios vecinos entre varias causas.
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Cómo lo he afirmado en varias ocasiones el cumplimiento de las normas y medidas de seguridad comienza en la etapa previa a la construcción, sigue durante el lapso en que se adelanta la obra y se extiende por toda la existencia de cada inmueble.
Sin ignorar y reconociendo que antes de la entrada en vigencia de las normas urbanísticas en nuestro país, y con base en varias normas superiores, se trató de dictar medidas de protección a los adquirentes, especialmente de vivienda, fue a partir de la tragedia ocurrida en el año 2013 por el derrumbe del Edificio Space de Medellín, seguida por varios casos en esa y otras ciudades, que se insistió más en el estudio y expedición de normas, con mayores exigencias para la seguridad de los compradores de vivienda.
Por esta razón fue dictada la Ley 1796 de 2016, llamada Ley de Vivienda Segura, que estableció la obligación de amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios afectados en los casos expuestos por la norma. El Decreto 282 de 2019 modificatorio del Decreto 1077 de 2015 reglamentó las medidas de protección a los compradores de vivienda nueva y estableció la obligación de los constructores y enajenadores de vivienda de responder por 10 años a los adquirentes de estas, mediante mecanismos de resarcimiento señalados en la norma.
(De interés: Sobre actas de asambleas y facultades del administrador).
La obligatoriedad de los seguros
Expresamente, la norma dispone que antes de realizar la primera transferencia de dominio de nuevas unidades de vivienda que se construyan en proyectos de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual u otro sistema, incluyendo proyectos de uso mixto que generen 5 o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros, el constructor o enajenador de vivienda nueva deberá constituir un mecanismo de amparo de acuerdo a lo regulado por la norma.
Aunque en un comienzo tenían hasta 2021 para adoptar una de las medidas, mediante el Decreto 1606 de 5 de agosto de 2022 se extendió el periodo en el cual deben cumplir con la norma por fallas estructurales y casos mencionados en la norma.
Actualmente la obligación de amparo de los citados perjuicios mediante las mediadas citadas, existe para varios municipios y distritos y, de manera gradual, se aplicará hasta 2024 para todos.
Pero aparte de esta norma para nuevas edificaciones de vivienda, existen otras aplicables durante la construcción y después de esta. Mientras en las primeras etapas estas garantías corresponden a los constructores y enajenadores de vivienda a partir de la entrega del inmueble y sin perjuicio de las garantías de 1, 3 y 10 años citadas en mi artículo anterior, en propiedad horizontal, según la Ley 675 de 2001, son obligatorios los seguros de incendio y terremoto para las zonas comunes.
(Siga leyendo: Precauciones en obras, y construcción en zona común).
Como apoyo a tantas dudas que existen en este tema de los seguros obligatorios y los necesarios y preventivos, aunque no sean exigibles por las normas , el economista y, abogado especialista en Derecho de Seguros y Derecho Constitucional Silvio Agudelo Guevara acaba de publicar su libro Apuntes sobre seguro obligatorio de bienes comunes, que incluye la respuesta a muchos interrogantes, y advertencias y recomendaciones para administradores y, en general, tomadores de seguros para inmuebles. Entre varios temas que trata está el de las consecuencias de no informar oportunamente la coexistencia de seguros y la doble cobertura y el doble pago de la prima.
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