En fecha reciente di respuesta a consultas relacionadas con el ruido producido en unidades privadas de los edificios y conjuntos, lo cual desconoce los derechos de los demás residentes u ocupantes, pues también esta situación es frecuente en edificios con usos diferentes al residencial incluyendo los de uso mixto.
Los problemas en estos casos, se generan desde la construcción por falta de la insonorización para lograr el aislamiento de los ruidos y en general de lo que ocasiona la contaminación acústica y luego continúan con la elaboración de un reglamento de propiedad horizontal que no ha tenido en cuenta los impactos de diferente naturaleza que se pueden producir en una mezcla de usos.
Por ello la Ley 675 de 2001 permite que en los reglamentos se determinen los diferentes sectores regulando los derechos y deberes de cada grupo de propietarios, sin perjuicio de los que le corresponde con relación a los bienes y servicios comunales generales. Por último, es necesario revisar las actuaciones de los órganos de administración.
Uso indebido de zonas comunes
En esta ocasión hago referencia a consultas que no se relacionan con la violación de los derechos de propietarios, residentes u ocupantes por causa de conductas de quienes habitan las unidades privadas sino por el uso indebido de las zonas comunes, incluso localizadas y construidas con sujeción a la licencia urbanística , pero con una reglamentación insuficiente que no permite al administrador exigir ni a los demás órganos de administración imponer las sanciones de acuerdo como lo permite la Ley o el reglamento.
Los conflictos por la falta de respeto a los derechos de los demás aumentan cada día debido a que no solo las normas urbanísticas exigen los equipamientos comunales requeridos sino que, además, la existencia de piscinas, zonas recreativas, salones de conferencias, salones para reuniones, entre otros, hacen la diferencia entre los proyectos.
Con el tiempo hemos aprendido, y con mayor razón a partir del trabajo en casa o el trabajo híbrido, que la existencia de bienes y servicios comunes no esenciales no solo valoriza los inmuebles sino que es una parte muy importante para la salud y el bienestar.
Es la administración la encargada de cumplir y de hacer cumplir estas normas, no solo las que se desprenden de la Ley y el reglamento de propiedad horizontal, sino conocer y aplicar acudiendo cuando sea pertinente al consejo de administración y a la asamblea para lograr las autorizaciones respectivas.
En el caso de los comportamientos irregulares de las personas en los bienes comunes, lo primero que se piensa es en una mala o regular administración. Corresponde a la asamblea regular el uso y goce de los bienes comunes de acuerdo con las normas, el reglamento, el manual de convivencia, y los propietarios deben sujetarse a estas decisiones.
Sobre el tema consulta un lector que adquirió un apartamento ubicado en el piso inferior de algunas zonas comunes sociales como una piscina y un salón comunal, que son utilizados a cualquier hora, con ruidos excesivos, pisadas, circulación frecuente de personas no solo residentes, sino visitantes, lo cual está perturbando sus derechos y afectando la salud, la tranquilidad y la intimidad de él y de su familia.
Al parecer es una situación incontrolable por parte de la administración, a pesar de que en diferentes ocasiones se ha presentado la queja. Pide orientación sobre las acciones que puede adelantar.
Soluciones posibles
Respuesta
Es necesario revisar todos los antecedentes pero, al parecer, falta una reglamentación precisa del uso limitado de estos bienes comunes, que colindan con bienes privados. Invocando el derecho de petición se debe presentar el caso al administrador y al consejo de administración, solicitando información si en el reglamento o al menos en el manual de convivencia, se ha previsto un límite y condiciones de uso y así mismo que se dé una solución definitiva para garantizar los derechos de los propietarios, vulnerados por el uso indebido de las zonas comunes.
Por lo general en estos casos la solución es establecer horarios y otras restricciones que desde luego no contemplan las horas nocturnas, pues para ello existen salones para eventos en zonas no residenciales. Igual sucede con las piscinas y demás bienes comunales. Si no existe una reglamentación, se puede proponer y aprobar por la asamblea.
Considero que no se requiere mayoría calificada, ni una asamblea presencial. Si existen las regulaciones al respecto y no se cumplen, se debe proceder a imponer las sanciones previstas en el reglamento, entre estas incluso es posible suspender temporalmente el uso de estos bienes comunes a quienes infrinjan las normas. Ello sin perjuicio de las acciones policivas y judiciales que pueden interponer los afectados, con la asesoría pertinente, incluyendo la acción de tutela.
Consultas
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