El pasado 16 de febrero el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio anunció cambios sustanciales al programa Mi Casa Ya, buscando que estos subsidios puedan llegar a todos los municipios del país y beneficiar a quienes más lo necesitan.
Sin embargo, el Centro de Estudios Económicos de Anif lanzó varias advertencias sobre los efectos negativos que se tendrían no solo por estos cambios, sino también por la reducción en el presupuesto del programa y lo planteado en el articulado del Plan Nacional de Desarrollo (PND).
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“Las dos modificaciones operativas de Mi Casa Ya por el Plan Nacional de Desarrollo y por las modificaciones que se harán vía decreto generan, en el peor momento, una crisis en el programa bandera de la política de vivienda en Colombia“, advierte.
Esto agudizaría el mal momento que atraviesan las ventas de vivienda nueva en Colombia. De acuerdo con Coordenada Urbana de Camacol, en enero se comercializaron 11.978 unidades, prácticamente la mitad de las que se vendieron un año atrás: 23.934.
Menos familias beneficiadas
Se tienen disponibles 1,4 billones de pesos para entregar 50.000 subsidios de vivienda en el 2023.
Mi Casa Ya ha mostrado ser un instrumento eficiente de ayuda para que miles de familias puedan cumplir su sueño de tener casa propia. En los dos últimos años ha estado en capacidad de otorgar entre 60.000 y 70.000 subsidios anuales, focalizados en los hogares que ganen entre cero y dos salarios mínimos mensuales.
Sólo en 2022 la inversión de Mi Casa Ya rondó los 2,5 billones de pesos para la entrega de aproximadamente 60.000 subsidios. De acuerdo con Anif, para este año sólo estarían garantizados casi 40.000 subsidios, “lo que sería un golpe fuerte al sector edificador que viene enfrentando una fuerte caída en las ventas”.
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Sin embargo, el Ministerio de Vivienda aseguró que este año se tienen disponibles 1,4 billones de pesos para entregar 50.000 subsidios de vivienda. En todo caso, en el 2023 se entregarían unos 10.000 subsidios menos de Mi Casa Ya.
Otro punto que menciona Anif es lo que se ha incluido en el articulado del Plan Nacional de Desarrollo, pues se están modificando los topes legales con los que venía trabajando el programa de Mi Casa Ya.
Actualmente, se tiene un tope máximo de 150 salarios mínimos mensuales en las principales ciudades para la construcción de vivienda, mientras que para el resto del país es de 135 salarios. Pero en el PND se está planteando cambiar el salario mínimo por la UVT (Unidad de Valor Tributario) como factor determinante de los topes de la Vivienda de Interés Social (VIS).
En este sentido, el nuevo tope sería 3.552 UVT, que en el 2023 representa 150’647.424. Esto en el caso de las grandes ciudades representaría un aumento del 0,4 por ciento frente al 2022, pero en salarios mínimos el alza sería del 16 por ciento (174 millones de pesos en total).
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Para Anif, si esto se compara con la inflación del 13,25 por ciento o del IPP (Índice de Precios al Productor) resulta injustificado y se corre el riesgo real de reducir la oferta de VIS en las ciudades.
Además, asegura que fijar el incremento por UVT puede recaer en no reconocer costos adicionales del sector como lo son los incrementos en los costos de suelos, costos laborales y riesgos cambiarios, entre otros.
“Podría ser más efectiva la suma de uno o dos puntos porcentuales a la UVT compensando esta consideración, o revisar el ajuste bajo la óptica del Icoced (Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones) o del IPP”, propone Anif.
¿Cambio en las reglas de juego?
Con los cambios que se anunciaron el pasado 16 de febrero al programa de Mi Casa Ya, se está mejorando la focalización a partir del Sisbén IV y se amplía su cobertura a sectores rurales.
En áreas urbanas, los hogares en Sisbén clasificados entre los grupos A1 y C7 recibirán un subsidio de 30 salarios mínimos mensuales (34,8 millones de pesos) para el pago de la cuota inicial. Este mismo monto recibirán las personas que habiten en áreas rurales y tengan Sisbén entre A1 y C14.
Los hogares priorizados son aquellos que probablemente tengan las condiciones menos favorables para acceder a un crédito de vivienda
Los hogares urbanos con una clasificación de Sisbén entre C8 y D11 tendrán un subsidio correspondiente a 20 salarios (23,2 millones de pesos). Mientras que los rurales deberán tener una clasificación de Sisbén entre C15 y D20 para recibir este subsidio.
Estos cambios también significan que los hogares que no estén en las bases del Sisbén no podrán acceder a los subsidios de Mi Casa Ya, lo que limita la demanda del programa por una nueva barrera de acceso.
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Adicionalmente, Anif asegura que este nuevo mecanismo de focalización genera grandes elementos de riesgo para la ejecución del programa donde los hogares priorizados son aquellos que probablemente tengan las condiciones menos favorables para acceder a un crédito de vivienda.
“Falta establecer si esto generará cuellos de botella en el sistema frente un escenario actual de rapidez en las resoluciones de asignación de subsidios”, agrega.
La focalización por categoría de municipio también podría dejar a las grandes ciudades con limitaciones fuertes de acceso a la vivienda. Por el sistema de puntaje presentado por el Ministerio de Vivienda, los municipios de categoría 1 y 2 serían los más perjudicados frente a los de categoría 5 y 6.
Anif recomienda que en el proceso de ampliación del programa a más ciudades debería existir un estudio que soporte la demanda en este tipo de municipios ya que este criterio genera barreras de acceso para familias de bajos ingresos que aun requieren una vivienda.
En riesgo los cierres financieros
Las preocupaciones de los constructores también se deben al cambio de la figura de ‘habilitado’ a ‘interesado’. Aseguran que al acabar con los subsidios habilitados también se pone fin a la preventa y con el crédito constructor.
Ahora, un ‘interesado’ no haría referencia a una persona que esté ‘habilitada’ para recibir un subsidio porque cumple con todos los requisitos luego de una previa evaluación.
Teniendo como base a los ‘habilitados’, los bancos entran a analizar ese flujo de personas y lo valoran como preventa (ingresos del proyecto), lo que le sirve al constructor para poder demostrar el cierre financiero del proyecto y así acceder a financiamiento con crédito constructor.
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Con este cambio que se anunció, un ‘interesado’ podría hacer referencia a cualquier persona que esté ‘interesada’ en acceder al subsidio, sea o no candidata, lo que hace que quede un vacío importante en la figura de preventas.
Debido a las implicaciones en preventa y en el acceso del sector a condiciones de financiamiento del sector financiero, se estaría quitándoles a los constructores que dependen del crédito para sus proyectos su principal capital de trabajo, afectando nuevamente la oferta de vivienda, los empleos del sector y su participación en la actividad económica.
También sería necesario conocer el futuro de la concurrencia y los recursos del Fondo de Vivienda de Interés Social (Fovis) que han funcionado correctamente para hacer que más hogares logren el cierre financiero.
¿Qué pasará con los subsidios aprobados en 2022?
De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, para fines operativos, todos los hogares que actualmente se encuentran en estado ‘habilitado’ se denominarán ‘interesado’, una condición que estará vigente hasta el 30 marzo de 2024.
Transcurrido este tiempo, el registro se anulará y si el hogar desea postularse otra vez, tendrá que realizar un nuevo registro. Solo se permitirá un registro activo por hogar.
Las asignaciones se realizarán a hogares en estado ‘Interesado’ que cumplan con los requisitos del programa.
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A partir del próximo primero de abril, se aceptarán nuevas postulaciones de manera permanente. Para que el hogar sea incluido en el estado ‘Interesado’, debe cumplir con el requisito de Sisbén. Por lo tanto, si la persona no cuenta con clasificación en el Sisbén, debe adelantar las gestiones para ello.
Transcurrido un año, si el hogar no continúa el proceso, su registro se anulará y tendrá que postularse de nuevo. La postulación al programa debe realizarse en una plataforma dispuesta por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
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